უძრავი ქონება თბილისში ბევრი ადამიანისთვის არა მხოლოდ საცხოვრებელი, არამედ გრძელვადიანი ინვესტიციის შესაძლებლობაც არის. თუმცა საინვესტიციო ბინის არჩევა მხოლოდ კარგი უბნისა და ლამაზი ინტერიერის შერჩევა არ არის.

ქონების საინვესტიციოდ შეფასებისას მნიშვნელოვანია რამდენიმე ფაქტორის ერთობლივად გათვალისწინება: შეძენის ფასი, მდებარეობა, მოთხოვნა კონკრეტულ უბანზე, გაქირავების შესაძლებლობა, ბინის მდგომარეობა და ის ხარჯები, რომლებიც საკუთრების ფლობას უკავშირდება.

სწორად შერჩეული ქონება შეიძლება გამოყენებულ იქნეს როგორც გრძელვადიანი გაქირავებისთვის, ისე მომავალში გასაყიდად.

რას ნიშნავს საინვესტიციო ბინა?

საინვესტიციო ბინა არის ქონება, რომლის შეძენისას მყიდველი მხოლოდ საკუთარი საცხოვრებელი საჭიროებით არ ხელმძღვანელობს.

მისი მიზანი შეიძლება იყოს:

• ბინის გაქირავებიდან შემოსავლის მიღება;
• ქონების ღირებულების ზრდის მოლოდინი;
• რამდენიმე წლის შემდეგ უფრო მაღალ ფასად გაყიდვა;
• ქონების კომბინირებული გამოყენება — მაგალითად, გარკვეული პერიოდის განმავლობაში გაქირავება და შემდეგ გაყიდვა.

ამიტომ საინვესტიციო ბინის არჩევისას მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ ის, მოგწონთ თუ არა თავად ბინა, არამედ რამდენად მოთხოვნადია იგი სხვა ადამიანებისთვისაც.

1. მდებარეობა — ერთ-ერთი მთავარი ფაქტორი

საინვესტიციო უძრავი ქონების არჩევისას მდებარეობას განსაკუთრებული მნიშვნელობა აქვს.

პოტენციური დამქირავებლისთვის ან მომავალი მყიდველისთვის მნიშვნელოვანია:

• საზოგადოებრივი ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა;
• მეტროსთან სიახლოვე;
• მაღაზიები და სუპერმარკეტები;
• სკოლები და საბავშვო ბაღები;
• სამუშაო და ბიზნესცენტრებთან კავშირი;
• პარკები და დასასვენებელი სივრცეები;
• ქუჩისა და მიმდებარე ტერიტორიის მდგომარეობა.

თბილისში სხვადასხვა უბანს განსხვავებული მოთხოვნა აქვს, ამიტომ ერთი და იგივე ტიპის ბინა სხვადასხვა ლოკაციაზე სრულიად განსხვავებულ საინვესტიციო შესაძლებლობას შეიძლება წარმოადგენდეს.

საწყის ეტაპზე სასარგებლოა თბილისში არსებული ბინების განცხადებების⁠ შედარება, რათა კონკრეტულ უბნებში არსებული შეთავაზებები და ფასები უკეთ შეაფასოთ.

2. შეაფასეთ ბინის შეძენის სრული ღირებულება

საინვესტიციო ქონების შეფასებისას მხოლოდ განცხადებაში მითითებული ფასი არ უნდა გაითვალისწინოთ.

საბოლოო ხარჯში შეიძლება შედიოდეს:

• ბინის შეძენის ფასი;
• რემონტი;
• ავეჯი;
• საყოფაცხოვრებო ტექნიკა;
• საჭიროების შემთხვევაში პარკინგის ან სათავსოს ღირებულება;
• რეგისტრაციასთან დაკავშირებული ხარჯები;
• გაქირავებამდე მოსამზადებელი სამუშაოები.

მაგალითად, შედარებით იაფი ბინა, რომელსაც სერიოზული რემონტი სჭირდება, საბოლოოდ შეიძლება უფრო ძვირი დაგიჯდეთ, ვიდრე ოდნავ ძვირი, მაგრამ უკვე სრულად მოწყობილი ქონება.

3. შეისწავლეთ გაქირავების პოტენციალი

თუ თქვენი მიზანი ბინის გაქირავებაა, წინასწარ უნდა შეაფასოთ, რამდენად მოთხოვნადია მსგავსი ტიპის ქონება.

ამისთვის შეგიძლიათ ნახოთ:

• რამდენი მსგავსი ბინა ქირავდება იმავე უბანში;
• რა ფასად არის წარმოდგენილი;
• რამდენი ოთახი აქვს;
• რა ფართობია;
• რა მდგომარეობაშია;
• არის თუ არა ავეჯითა და ტექნიკით აღჭურვილი.

ბინების მიმდინარე განცხადებების⁠ შედარება დაგეხმარებათ, უკეთ დაინახოთ კონკრეტულ უბანში არსებული შეთავაზებები.

თუმცა გასათვალისწინებელია, რომ განცხადებაში მითითებული ფასი ყოველთვის არ ნიშნავს საბოლოოდ მიღებულ ქირას. რეალური შემოსავლის შეფასებისას სხვა ხარჯებიც უნდა გაითვალისწინოთ.

4. დათვალეთ მოსალოდნელი შემოსავალი

საინვესტიციო ბინის შეფასებისას სასარგებლოა მარტივი გათვლა.

მაგალითად, თუ ბინის შეძენასა და მომზადებაში ჯამურად დახარჯეთ 150,000 ლარი და მისი ყოველთვიური ქირა 1,200 ლარია, წლიური ნომინალური ქირის შემოსავალი იქნება:

1,200 × 12 = 14,400 ლარი

მაგრამ ეს ჯერ არ არის წმინდა შემოსავალი.

გასათვალისწინებელია:

• პერიოდები, როდესაც ბინა ცარიელია;
• მიმდინარე რემონტი;
• ტექნიკის შეცვლა;
• კორპუსის გადასახადები;
• მართვის ხარჯები;
• სხვა საოპერაციო ხარჯები.

ამიტომ საინვესტიციო გადაწყვეტილების მიღებისას უმჯობესია რეალისტური სცენარი გამოიყენოთ და არა მხოლოდ მაქსიმალური შესაძლო შემოსავალი.

5. პატარა ბინა ყოველთვის უკეთესი საინვესტიციო არჩევანი არ არის

საინვესტიციოდ ხშირად განიხილავენ სტუდიოს ან ერთოთახიან ბინას, რადგან მისი შეძენა შედარებით დაბალი ბიუჯეტით შეიძლება.

თუმცა გადაწყვეტილება მხოლოდ ფართობის მიხედვით არ უნდა მიიღოთ.

შეაფასეთ:

• კონკრეტულ უბანში რა ტიპის ბინებზეა მოთხოვნა;
• რამდენად მოსახერხებელია გეგმარება;
• რამდენად მარტივად ქირავდება მსგავსი ბინა;
• რამდენად კონკურენტულია მისი ფასი;
• რამდენად მარტივია მომავალში მისი გაყიდვა.

ზოგიერთ შემთხვევაში კარგად დაგეგმილი ოროთახიანი ბინა შეიძლება უფრო ფართო აუდიტორიისთვის იყოს საინტერესო.

6. ახალი აშენებული თუ ძველი აშენებული?

საინვესტიციო ბინის არჩევისას ხშირად ჩნდება კითხვა — ახალი პროექტი თუ უკვე არსებული კორპუსი?

ორივე ვარიანტს აქვს თავისი თავისებურებები.

ახალი აშენებული ბინა

შეიძლება ჰქონდეს:

• თანამედროვე ინფრასტრუქტურა;
• ახალი კომუნიკაციები;
• თანამედროვე გეგმარება;
• ახალი საერთო სივრცეები.

თუმცა შესაძლოა დამატებითი ხარჯი დაგჭირდეთ რემონტსა და მოწყობაზე.

ძველი აშენებული ბინა

შეიძლება უკვე ჰქონდეს:

• დასრულებული რემონტი;
• ჩამოყალიბებული ინფრასტრუქტურა;
• რეალურად გამოცდილი საცხოვრებელი გარემო.

მაგრამ საჭიროა შენობის მდგომარეობის უფრო დეტალური შეფასება.

არჩევანი კონკრეტულ პროექტზე, ფასსა და საინვესტიციო მიზანზე უნდა იყოს დამოკიდებული.

7. არ შეაფასოთ ბინა მხოლოდ კვადრატული მეტრის ფასით

კვადრატული მეტრის ფასი სასარგებლო ინდიკატორია, მაგრამ საბოლოო გადაწყვეტილებისთვის საკმარისი არ არის.

ორი ბინა შეიძლება ორივე 60 კვ.მ იყოს, მაგრამ ერთმანეთისგან მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს:

• მდებარეობით;
• რემონტით;
• ხედით;
• სართულით;
• კორპუსის მდგომარეობით;
• გეგმარებით;
• ტრანსპორტთან სიახლოვით.

ამიტომ მსგავსი ბინების შედარებისას მაქსიმალურად ბევრი პარამეტრი უნდა გაითვალისწინოთ.

8. იფიქრეთ მომავალ მყიდველზე

თუ ბინის მომავალში გაყიდვასაც განიხილავთ, წინასწარ დაფიქრდით, ვინ შეიძლება იყოს თქვენი პოტენციური მყიდველი.

მაგალითად, მოთხოვნადი შეიძლება იყოს ბინა, რომელიც:

• მოსახერხებელ უბანშია;
• აქვს კარგი გეგმარება;
• ახლოსაა ტრანსპორტთან;
• აქვს ბუნებრივი განათება;
• შესაძლებელია მისი მარტივად გაქირავება;
• არ საჭიროებს მნიშვნელოვან დამატებით ხარჯს.

საინვესტიციო ქონების არჩევისას კარგი მიდგომაა საკუთარ თავს დაუსვათ კითხვა:

„თუ ამ ბინის გაყიდვა რამდენიმე წლის შემდეგ მომინდება, რამდენად მარტივად ვიპოვი მისთვის მყიდველს?“

9. შეამოწმეთ საკუთრებისა და ქონების მონაცემები

ინვესტიციის განხორციელებამდე აუცილებელია ქონების სამართლებრივი მდგომარეობის გადამოწმება.

შეამოწმეთ:

• ვინ არის რეგისტრირებული მესაკუთრე;
• რა ფართობია ოფიციალურად რეგისტრირებული;
• არსებობს თუ არა იპოთეკა ან სხვა შეზღუდვა;
• ემთხვევა თუ არა განცხადების ინფორმაცია ოფიციალურ მონაცემებს.

უძრავ ნივთებზე რეგისტრაციისა და შესაბამისი ინფორმაციის მისაღებად საქართველოში მოქმედებს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო.

👉 საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო⁠

თუ დოკუმენტებში რაიმე საკითხი გაურკვეველია, გარიგებამდე შესაბამის სპეციალისტთან კონსულტაცია მნიშვნელოვანია.

10. ნუ დაეყრდნობით მხოლოდ ერთ სცენარს

საინვესტიციო გადაწყვეტილების მიღებისას სასარგებლოა რამდენიმე სცენარის განხილვა.

მაგალითად:

ოპტიმისტური სცენარი

ბინა თითქმის მუდმივად ქირავდება და დამატებითი ხარჯები დაბალია.

რეალისტური სცენარი

წლის განმავლობაში არსებობს რამდენიმე თავისუფალი პერიოდი და პერიოდული რემონტის ხარჯი.

კონსერვატიული სცენარი

ბინა გარკვეული პერიოდის განმავლობაში ცარიელია და დამატებითი ხარჯები იზრდება.

თუ ინვესტიცია მხოლოდ იდეალურ სცენარში გამოიყურება მომგებიანად, გადაწყვეტილების მიღებამდე დამატებითი ანალიზი საჭიროა.

სად მოვძებნოთ საინვესტიციოდ საინტერესო ბინები?

საწყის ეტაპზე სასარგებლოა ბაზარზე არსებული შეთავაზებების შედარება.

HOLDER.ge-ზე შეგიძლიათ მოძებნოთ ბინები თბილისში⁠ და შეადაროთ სხვადასხვა უბანში არსებული ქონება.

შეგიძლიათ გამოიყენოთ ისეთი კრიტერიუმები, როგორიცაა:

• ფასი;
• ფართობი;
• ოთახების რაოდენობა;
• მდებარეობა;
• ბინის ტიპი;
• გარიგების ტიპი.

თუ საინვესტიციოდ ბინის შეძენას გეგმავთ, განცხადებების შედარება მხოლოდ პირველი ეტაპია — შემდეგ აუცილებელია კონკრეტული ქონების ადგილზე დათვალიერება და დოკუმენტების გადამოწმება.

როგორ შევაფასოთ საინვესტიციო ბინა მოკლედ?

ბინის არჩევისას შეგიძლიათ გამოიყენოთ შემდეგი ჩეკლისტი:

ბინის შეძენა საინვესტიციოდ — რა არის მთავარი?

საბოლოო გადაწყვეტილების მიღებისას ერთი უნივერსალური ფორმულა არ არსებობს.

ერთი ინვესტორისთვის მნიშვნელოვანი შეიძლება იყოს ყოველთვიური ქირის შემოსავალი, მეორისთვის — ქონების მომავალში გაყიდვის შესაძლებლობა, ხოლო მესამისთვის — ორივე ფაქტორის კომბინაცია.

ამიტომ საინვესტიციო ბინის არჩევისას მნიშვნელოვანია კონკრეტული მიზნის განსაზღვრა:

რას ელით ამ ქონებისგან — ყოველთვიურ შემოსავალს, კაპიტალის ზრდას თუ ორივეს?

ამის შემდეგ უკვე ბევრად მარტივია შესაბამისი უბნის, ბინის ტიპისა და ბიუჯეტის განსაზღვრა.

დასკვნა

უძრავი ქონება თბილისში საინვესტიციოდ შეფასებას რამდენიმე მიმართულებით მოითხოვს. მხოლოდ დაბალი ფასი ან კარგი ინტერიერი საკმარისი არ არის.

შეაფასეთ მდებარეობა, ბინის ფასი, გაქირავების პოტენციალი, მიმდინარე და სამომავლო ხარჯები, ქონების მდგომარეობა და სამართლებრივი საკითხები.

საინვესტიციო გადაწყვეტილების მიღებამდე რაც უფრო მეტ მსგავს ქონებას შეადარებთ, მით უფრო ინფორმირებული იქნება თქვენი არჩევანი.

თუ თბილისში საინვესტიციო ბინას ეძებთ, შეგიძლიათ დაიწყოთ HOLDER.ge-ზე არსებული ბინების შედარებით⁠ და შემდეგ უკვე კონკრეტული ვარიანტები ადგილზე შეაფასოთ.